Можно ли купить квартиру самостоятельно без риэлтора (агента по недвижимости).
Документы для совершения сделки купли-продажи недвижимости. На что обратить внимание при самостоятельной покупке.
Так можно ли купить квартиру без посредников?
Не будем вводить Вас в заблужение: ответ, "да, можно".
Но это не так просто, как может показаться на первый взгляд, и для этого в любом случае потребуются дополнительные силы и финансовые вливания.
Итак рассмотрим процесс поэтапно:
1. Выполняем поиск квартиры.
В Санкт-Петербурге нет единой базы недвижимости, включающей в себя все объекты, поэтому поиск квартиры или иного объекта недвижимости - дело хлопотное, требующее много сил и энергии. К источникам информации можно отнести печатную продукцию (напр.бюллетень БН), а также различные ресурсы в интернете - базы недвижимости по Санкт-Петербургу (самые крупные из баз недвижимости по Питеру можно посмотреть здесь ). Однако самостоятельно выполняя поиск, Вы должны быть готовы к тому, что в этих источниках может находиться до 70% недостоверной информации (напр. устаревшие объявления или "объявления-уловки" других агентств, т.е. объявления о продаже несуществующих квартир).
2. Анализируем рынок недвижимости
Чтобы грамотно "вложить" свои средства и не купить квартиру дороже рынка, Вам необходимо будет проанализировать весь рынок недвижимости. Особенно непросто это сделать на рынке вторичной недвижимости. На рынке первичной недвижимости, т.е. в сфере новостроек есть много своих подводных камней, которые обойти самостоятельно очень сложно: надежен ли застройщик, какие риски заложены в договоре с застройщиком. Здесь желательно хотя бы проконсультироваться со специалистами. В нашем агентстве можно проконсультироваться бесплатно.
3. Идем на просмотр квартир
Все выбранные Вами квартиры необходимо внимательно осмотреть. При этом нужно обратить внимание на все технические характеристики и различные факторы, напр. материалы, из которых строился дом, расположение дома и квартиры по сторонам света, близость метро, близость парков, детских садов, школ, бывших и действующих свалок, состояние квартиры, наличие или отсутствие перепланировки, грибка и т.п. Также желательно сразу узнать, какая ситуация у Продавца (основания возникновения права собственности (купил, получил в наследство, построил и т.п.), причины и вид продажи/обмена, оформлена ли собственность на несовершеннолетних детей, сможет ли Продавец показать полную сумму продажи и другие). Конечно, лучше производить осмотры с риэлтором. Но если Вы решили делать это самостоятельно, постарайтесь хотя бы выбранный вариант показать риэлтору для общей оценки Вашего выбора, т.к. опытный риэлтор, возможно, подскажет Вам много полезных нюансов.
4. Переговоры с продавцом
После того, как вы выбрали подходящий Вам вариант квартиры, Вам необходимо провести переговоры с Продавцом (скорее всего, тот будет с риэлтором). Вам нужно будет сделать попытку аргументированно снизить цену, а также обговорить условия сделки. На данном этапе важно сделать так, чтобы условия сделки были как минимум взаимовыгодны обеим сторонам сделки.
На этом же этапе возможно потребуется внести аванс или задаток. Разница этих понятий заключается в том, что в случае отмены будущей сделки по вине Покупателя аванс в любом случае возвращается Покупателю. Задаток же в такой ситуации остается у Продавца. Зато в случае отмены предстоящей сделки по вине Продавца, задаток должен быть возвращен в двойном размере. Обращаем Ваше внимание, что в обоих случаях внесение денежных средств Продавцу должно быть оформлено документально и правильно (напр, не всегда по законодательству внесенные Вами деньги являются задатком, даже если Вы это прописали)! Если при внесении задатка документы оформлены неправильно, Продавцы в случае возникновения описанной выше ситуации стараются воспользоваться этой юридической лазейкой, чтобы вернуть задаток все же в одинарном размере.
При заключении предварительного договора купли-продажи и внесении аванса/задатка по вышеуказанным причинам желательно представить документы риэлтору/юристу на юридическую экспертизу.
5. Проверка "юридической чистоты" квартиры
Если договоренность достигнута и выбранная Вами квартира не является новостройкой, пришло время провести юридическую проверку "чистоты" квартиры.
Это самый сложный этап. Самостоятельно его пройти Вы сможете только если у Вас есть специальные юридические знания и опыт в подобных делах. Рекомендуется на данном этапе обязательно обратиться за квалифицированной помощью в агентство недвижимости или юридическую фирму. Все нюансы описать невозможно. А пропуск этих нюансов может привести к потере уже купленной квартиры в дальнейшем.
Затронем только несколько моментов. Проверке подлежат:
- Основания возникновения права собственности на квартиру (они указываются в Свидетельстве о праве собственности и могут представлять собой договор купли-продажи или мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда, договор о приватизации или иные основания, подтвержденные документально);
- сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади (форма 9, которая получается в Отделе вселения и регистрационного учета граждан (паспортный стол) по месту регистрации Продавца);
-характеристика жилой площади (форма 7, которая получается в Отделе вселения и регистрационного учета граждан (паспортный стол) по месту регистрации Продавца);
- отсутствие возможных претендентов на данную жилплощадь (напр., которых в свое время незаконно выписали из квартиры или других возможных наследников, если квартира была передана собственнику по Свидетельству о праве на наследство);
- отсутствие ранее наложенных на объект недвижимости запрещений, арестов, обременений (выписка из Единого государственного реестра прав собственности заказывается в Управлении Федеральной службы государственной регистрации. В Петербурге - ул. Красных Текстильщиков, д. 10-12);
- отсутствие долгов по коммунальным платежам;
- наличие у продавца дееспособности в полном объеме, отсутствие у него заболеваний, препятствующих заключению сделки;
- отсутствие несанкционированной перепланировки
и т.п.
6. Подготовка документов для сделки
Для сделки Вам понадобится подготовить некоторые документы:
- нотариальное согласие Вашего супруга/супруги на приобретение имущества (если Вы состоите в браке, но планируете оформлять квартиру на одного из супругов) или нотариально заверенное заявление о том, что в браке не состоите.
Продавцу же потребуется также подготовить:
- нотариальное согласие второго супруга (не собственника) на продажу квартиры, купленной в браке;
- кадастровый паспорт (иногда требуется)
- если сделка оформляется с участием банка (напр, в случае ипотеки, потребуется также тех.паспорт, справка БТИ, оценка стоимости недвижимости);
- брачный договор (если таковой был заключен);
- правильно оформленное уведомление о предстоящей продаже или нотариальный отказ остальных участников общей долевой собственности от права преимущественной покупки доли (при покупке доли);
- разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если собственником является несовершеннолетние или недееспособные;
- решение суда, вступившее в законную силу, о признании гражданина безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;
- специальные документы, если в сделке участвуют юридические лица или иностранцы, и др.
Для себя Вы можете потребовать взять справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, а также справки из психо-нарко диспансеров о том, что Продавец не состоит у них на учете.
7. Договор купли-продажи объекта недвижимости
Конечно же основным документом для совершения сделки будет являться договор купли-продажи (или иного вида сделки).
Перед составлением договора нужно будет продумать цену квартиры (может ли продавец показать всю стоимость, если нет, то каким образом покупатель будет застрахован в случае расторжения сделки или признания ее недействительной и т.п.), сроки передачи и освобождения квартиры и методы и сроки проведения взаиморасчетов (расчет наличными, с помощью банковской ячейки - последний метод рекомендуется).
Такой договор вам необходимо будет составить в нескольких (по числу участников сделки + 1 экземпляр для регистрационной службы) экземплярах самостоятельно (если Вы юридически грамотны) или обратиться к специалистам за вознаграждение.
Также договор купли-продажи недвижимости может быть удостоверен у нотариуса. В функции нотариуса входит проверка личности обратившихся, разъяснение им смысла и значения договора продажи имущества, удостоверение их подписей на договоре. Обращаем Ваше внимание на то, что нотариальное удостоверение договора купли-продажи не снимает с вас риски!!! В судебной практике известно много случаев оспаривания в дальнейшем нотариально удостоверенного договора купли-продажи недвижимости. При этом пошлина за нотариальное оформления является достаточно внушительной. Гораздо более серьезным методом страхования своих интересов является страхование титула собственности при покупке недвижимости. В данном случае при возникновении проблем, Вам вернут Ваши кровные.
Наша рекомендация: нотариально оформлять операции с объектами недвижимости, которые производятся по доверенности (т.к. только нотариус может проверить действие представленной доверенности). Однако и в этом случае возможны риски, т.к. известны случаи, когда лицо, выдавшее доверенность, было признано впоследствии недееспособным, на основании чего это же лицо подавало в суд для оспаривания сделки купли-продажи по своей доверенности.
8. Идем на сделку. Регистрация перехода права собственности в УФРС (Управлении Федеральной регистрационной службы) .
На сделке Вы подписываете подготовленный и внимательно прочитанный! договор купли-продажи, производите взаиморасчет (как уже писали выше, лучше и безопаснее всего через банковскую ячейку), подаете документы на регистрацию в ФРС (Федеральную Регистрационную службу). Непосредственно для регистрации сделки купли-продажи Вам понадобится оформить и представить:
- заявления покупателя и продавца о государственной регистрации договора купли-продажи;
- документы, содержащие информацию о продавце и покупатели (для физических лиц — это оригиналы паспортов);
- подлинник квитанции, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию;
- Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (по Закону оно не является необходимым, но на практике зачастую требуется);
- нотариальное согласие второго супруга (в случаях, описанных в Разделе 6);
- если сделка оформляется с участием банка (напр, в случае ипотеки, потребуется также тех.паспорт, справка БТИ, оценка стоимости недвижимости);
- брачный договор (если таковой был заключен);
- правильно оформленное уведомление о предстоящей продаже или нотариальный отказ остальных участников общей долевой собственности от права преимущественной покупки доли (при покупке доли);
- разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если собственником является несовершеннолетние или недееспособные;
- решение суда, вступившее в законную силу, о признании гражданина безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;
- специальные документы, если в сделке участвуют юридические лица или иностранцы, и др.
Самый последний этап сделки - это государственная регистрация перехода права собственности, которая служит единственным доказательством того, что право собственности перешло к новому лицу. До этого момента договор считается недействительным и право собственности еще не перешло к новому собственнику!!! Т.е. стороны еще могут отменить, расторгнуть договор купли-продажи (на практике такие случаи встречаются).
Итак, после того как состоялась государственная регистрация перехода права собственности объект недвижимости передается новому собственнику, подписывается акт приема-передачи.
У вас остались вопросы по процессу покупки/продажи квартиры?
Телефоны для бесплатных консультаций
+7 (812) 941-33-08 ; +7 -911-181-03-40
Зачем же все-таки нужен риэлтор (агент)
Грамонтный профессиональный агент поможет Вам уберечься от
-мошенников;
- покупки не самого лучшего варианта на имеющиеся у Вас средства;
- покупки варианта выше рыночной стоимости;
- покупки квартиры неликвидной на рынке;
- покупки квартиры со скрытыми дефектами;
- возникновения проблем при взаиморасчетах с Продавцом;
- покупке квартиры с большими рисками (т.е. квартиры, покупка которой может быть в дальнейшем оспорена в суде);
- необоснованной траты времени, сил и нервов)
Другой вопрос - как правильно выбрать хорошего риэлтора
Самая главная рекомендация: большое агентство - не гарантия профессионализма работающего в нем риэлтора.
Нужно выбирать не агентство, а непосредственно агента, риэлтора.
Узнайте, сколько лет он работает агентом. Как часто он совершал сделки. С какими видами сделок он работал. Только в личной беседе с агентом, узнав его профессиональную биографию, почитав его рекомендации, уточнив, что он вкладывает в понятие "агентских услуг", Вы сможете оценить, подходит ли Вам этот агент по недвижимости. Сможет ли его профессионализм уберечь Вас от вышеуказанных проблем.
Ну и напоследок, несколько слов о нашем агентстве.
Агентство "Монблан" очень гибко подходит к своим клиентам. Мы можем Вам оказать именно ту услугу, которая Вам требуется. Т.е. мы Вам поможем именно на том этапе, где Вам требуется помощь. Звоните! Консультируем бесплатно!
+7 (812) 941-33-08 ; +7 -911-181-03-40